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CAPÍTULO VII

DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

 

Seção I

Disposições gerais

 

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

 

§ 1.º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas, ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

 

§ 2.º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

 

§ 3.º A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.

 

§ 4.º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

 

§.5.º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

 

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, inscrito no Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

 

I - A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns.

 

II - A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns.

 

III - O fim a que as unidades se destinam.

 

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direitos sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

 

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser inscrita no Registro de Imóveis.

 

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

 

I - A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio.

 

II - Sua forma de administração.

 

III - A competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações.

 

IV - As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores.

 

V - O regimento interno.

 

§ 1.º A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

 

§ 2.º São equiparados aos proprietários, para os fins do presente artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

 

Art. 1.335. São direitos dos condôminos:

 

I - Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades.

 

II - Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não excluam a utilização dos demais compossuidores.

 

III - Votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

 

Art. 1.336. São deveres dos condôminos:

 

I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais.

 

II - Não realizar obras que comprometem a segurança da edificação.

 

III - Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.

 

IV - Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

 

§ 1.º O condômino, que não pagar a sua contribuição, ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês, multa de dez por cento sobre o débito, acrescido de correção monetária, segundo os índices vigentes em matéria de locação predial.

 

§ 2.º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos n.os. II a V do presente artigo, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem. Não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

 

Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo das suas contribuições, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente, das perdas e danos que se apurem.

 

Parágrafo único. O condômino, ou possuidor, que por causa do seu reiterado comportamento anti-social, tornar absolutamente insuportável a moradia dos demais possuidores, ou a convivência com eles, poderá, de igual modo, ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo das suas contribuições, a qual vigorará até ulterior deliberação da assembléia.

 

Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículo, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos ao estranho.

 

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva. As unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias, são também inseparáveis das frações ideais correspondentes. É, em ambos os casos, proibido alienar, ou gravar, esses bens, em separado.

 

Parágrafo único. É facultado, porém, ao condômino alienar partes acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, titular de unidade contígua, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a assembléia geral dos condôminos.

 

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

 

Art. 1.341. A realização de obras voluptuárias depende de aprovação da unanimidade dos condôminos; a das obras úteis depende da de dois terços de seus votos; as obras ou reparações necessários podem ser realizadas pelo síndico independentemente de autorização.

 

Parágrafo único. Se as obras, ou reparações necessárias importam despesas excessivas, deve o síndico dar prévio conhecimento delas à assembléia, salvo quando sejam absolutamente indispensáveis e urgentes. No impedimento ou omissão do síndico, podem estas ser efetuadas por iniciativa de qualquer dos condôminos. Mas não terá o condômino direito a reembolsar das despesas que fizer com obras, ou reparações, de outra natureza, embora no interesse comum.

 

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos. Não serão permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

 

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinada a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

 

Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.

 

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

 

Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio, ou destruição, total ou parcial.

 

Seção II

Da administração do condomínio

 

Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

 

Art. 1.348. Compete ao síndico:

 

I - Convocar a assembléia dos condôminos.

 

II - Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns.

 

III - Dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio.

 

IV - Cumprir, e fazer todos os condôminos, ou possuidores, cumprirem as determinações da escritura de constituição do condomínio, do regulamento interno e da assembléia.

 

V - Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.

 

VI - Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano.

 

VII - Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas.

 

VIII - Prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas.

 

IX - Realizar o seguro da edificação.

 

§ 1.º Poderá a assembléia investir outra pessoa, ao invés do síndico, em poderes de representação.

 

§ 2.º É facultado ao síndico transferir a outrem, total ou parcialmente, os seus poderes de representação, salvo se houver proibição na escritura de constituição do condomínio, ou da assembléia.

 

Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para esse fim, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar as contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

 

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, uma reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na escritura de constituição do condomínio, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regulamento interno.

 

§ 1.º Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

 

§ 2.º Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

 

Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração dos atos constitutivos do condomínio e do regulamento interno. A mudança da destinação do edifício, ou de unidade imobiliária, depende de ser aprovada pela unanimidade dos condôminos.

 

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representam pelo menos metade das frações ideais.

 

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da escritura de constituição do condomínio.

 

Art. 1.353. Se não comparecerem condôminos em número suficiente para deliberar de conformidade com o disposto no artigo anterior, nova reunião será convocada, a realizar-se dentro nos dez dias seguintes. Salvo quando exigido quorum especial, a assembléia poderá, em segunda convocação, deliberar por maioria de votos dos condôminos presentes, que representem um terço das frações ideais.

 

Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

 

Art. 1.355. Assembléia extraordinária poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

 

Seção III

Da extinção do condomínio

 

Art. 1.356. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberação em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.

 

§ 1.º Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.

 

§ 2.º Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o preço entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.

 

Art. 1.357. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2.º do artigo anterior.

 

CAPÍTULO VIII

DA PROPRIEDADE RESOLÚVEL

 

Art. 1.358. Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha.