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ATA DA ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA DO CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO GUARUJÁ

 

 

                        Aos sete dias do mês de maio do ano dois mil e três, realizou-se em segunda convocação, às 19:00 hs, no auditório da Associação Comercial do Distrito Federal, no SCS Quadra 02, Edifício Palácio do Comércio, primeiro andar, a Assembléia Geral Ordinária, convocada pelo Edital publicado no Correio Braziliense de 23 de abril de 2003. Dando início à Assembléia, a Sra. Georgina dos Santos Amazonas Mandarino, Síndica do empreendimento, convidou o Dr. Luiz Carlos da Fonseca e Silva para presidir os trabalhos e o Sr. Marcos Antonio Santos Costa para secretariá-lo. Submetido os convites à Assembléia, foram aceitos por todos. O presidente leu o edital de convocação e passou a palavra à Síndica que explanou, em linhas gerais, sobre os assuntos a serem tratados, quais sejam: apresentação da prestação de contas de abril/2002 a março/03, orçamento para abril/03 a março/04, definição da fachada e dos revestimentos do andar térreo, hall dos elevadores e da recepção. O Sr. Presidente passou a palavra ao Dr. Gilberto, da MB Engenharia, que informou sobre as obras da alvenaria interna, impermeabilização das cortinas, instalações internas e que a laje de cobertura do térreo (sobre as vagas rotativas) será iniciada em breve. Discorreu sobre os valores das medições (anexo) e falou sobre os aditivos ao contrato com a construtora. Neste momento, a Sra. Georgina interviu, esclarecendo que o aditivo implica nas modificações feitas no projeto original, ou seja, tudo aquilo que foi inserido no projeto e que não estava previsto, em especial as alterações promovidas na fachada, no térreo e no subsolo. Retomando a palavra, o Dr. Gilberto passou a mostrar um resumo das medições pagas, em INCC, relativos ao aditivo contratado, e devidamente medido e repassado pelo condomínio à construtora, inclusive, mostrando os valores correspondentes à finalização da obra. Passando a palavra para a Sra. Ana Maria, da Estrata Auditoria, responsável pelo acompanhamento financeiro do empreendimento, esta discorreu sobre a prestação de contas de 2002 até 31 de março de 2003, (anexo) demonstrou o saldo efetivo da construção, IPTU, condomínio, fundo de reserva e disponibilidades, aplicadas em contas bancárias do Banco do Brasil, exibindo com precisão os valores de cada item. Disse que a movimentação dos três primeiros meses deste ano (2003) aumentou consideravelmente, chegando algo próximo a 35%, em relação ao movimento durante todo o ano anterior. Georgina leu o parecer da Auditoria Independente sobre o trabalho da empresa Estrata e o parecer do Conselho Fiscal que auferiu e aprovou o parecer da auditoria independente. Nesse momento, o Sr. Ideci levantou a questão de se encaminhar o material com toda a movimentação financeira a cada um dos condôminos. A Sra. Georgina informou que este material está á disposição dos condôminos mensalmente, para exame daqueles que o desejarem. Ressaltou que na Internet, no site do empreendimento, os condôminos poderão ter acesso a esses relatórios, podendo questioná-los com a diretoria, se for o caso. Reassumindo a palavra, a Sra. Ana Maria se colocou à disposição para maiores esclarecimentos. Disse que a medição de obra até momento executada tem sido fiscalizada pela PIMAR Engenharia e acompanhada pela Comissão de Obras do Novo Centro, que emitem pareceres mensais. Informou ainda que das contas medição e construção repassados até março/03, consta um passivo de R$ 295.992,03. Retomando a palavra, a Sra. Georgina citou cartas de crédito recebidas da construtora relativas a acordos realizados, no valor de R$ 566.000,00, em abril/03, representando receita para o condomínio. A síndica mencionou ainda que as salas e as vagas de garagem estão à venda, o que gera um incremento da conta construção e que os valores atualmente quitados estão na ordem de 39% do valor contratado. Ana Maria, novamente com a palavra, disse que foram inseridas 55 unidades no estoque em vagas de garagem, o que perfaz um total de 392 unidades disponíveis e mais as unidades dos leilões de unidades de não anuentes, adjudicadas para o condomínio, o que equivale a 40,99% do total. Deu um resumo comparativo das adesões, onde mostra que 72% das pendências foram solucionadas, e o demonstrativo de créditos do condomínio, pormenorizando salas, garagens, lojas, inadimplentes, notificações, não anuentes, permutas, fornecendo os valores em INCC e em moeda corrente, o que equivale a precisamente R$ 13.447.925,04, em março/03 ou 40,99% do total. A espécie notificação está relacionada com os adquirentes que jamais apareceram, sendo eles tratados como adquirentes da ENCOL, lembrando que foram esgotados todos os esforços para localizá-los, sem êxito, o que vem criando problemas para a solução dessas unidades. Em seguida, o Sr. Presidente submeteu as contas à Assembléia, que as aprovou maciçamente, exceto pelo Dr. Ideci, que não se manifestou sobre os motivos de seu voto contrário. Passando a discorrer sobre o comprometimento futuro da movimentação financeira, a Sra. Síndica informou que o preço de venda da sala passou de R$ 60.000,00 para R$ 75.000,00 e das vagas de garagem, de R$ 17.000,00 para R$ 25.000,00, a partir de maio/03, para que haja uma maior arrecadação para pagamento do aditivo ou das melhorias contratadas com a construtora. Disse que com essa política, o primeiro aditivo está praticamente quitado. Dr. Marcelo Borba, assumindo a palavra, deu um pequeno histórico de como foram originariamente, contratados os estoques de salas, no valor médio de R$ 50 000,00 e garagens no valor de R$ 10.000,00 Falou da necessidade de se ajustar os valores dessas unidades e de colocá-las de imediato no mercado, principalmente para cobrir os custos ou despesas adicionais relativos ao aditivo, que significa uma melhoria da fachada e da área comum do edifício, equivalentes a R$ 3.700.000,00, sem onerar os condôminos. Esses ajustes na prática representam uma receita adicional na ordem de R$ 5.300.000,00. A idéia é de que o saldo a maior seja canalizado para outras melhorias futuras. Disse que os valores estão compatíveis com os do mercado e estão sendo negociados normalmente. O Dr. Ideci questionou os valores, dizendo estarem muito acima do mercado, fazendo comparações com outro empreendimento no Setor Bancário Norte. Enfatizou que será muito difícil surgir interessados na aquisição dessas unidades. O Dr. Marcelo Borba ressaltou que os valores citados foram objetos de pesquisa de mercado, avaliado por metro quadrado, e comparou com o Brasil 21, cujas garagens estão sendo vendidas em torno de R$ 34.000,00. Acha perfeitamente viável a comercialização e as metas do empreendimento, pois é necessário fazer fundo de caixa para as melhorias citadas. Disse, ainda, que a condição de aumento da arrecadação para fechar o empreendimento com o que há de melhor no mercado, sem fazer chamada para novos rateios de despesas é que tal estratégia comercial seja praticada. Georgina passou a falar sobre o orçamento do condomínio, com a previsão de receitas e despesas do condomínio entre abril/03 e março/04. Demonstrou a necessidade de arrecadação das taxas de condomínio, citando minuciosamente cada rubrica, ou seja, rendimentos financeiros, arrecadação do IPTU, aluguel de out door, e administração do condomínio, assessorias contábil e jurídica, publicações e propaganda do empreendimento, despesas bancárias, CPMF, despesas com notificações e editais, materiais de limpeza, secretaria, legalização e fiscalização da obra, assembléias, etc, no grupo das despesas, cujo valor previsto está estimado em R$ 467.000,00, perfazendo um déficit de R$ 63.000,00 em relação ao exercício anterior. Essa taxa de fiscalização de obra é uma taxa criada para que o fiscal venha nos fiscalizar, e se não pagar, o mesmo poderá aplicar multa de 150% do valor. O valor de fiscalização de obra, a cargo da PIMAR, visa acompanhar toda a execução da obra, e conferir o percentual pactuado entre o condomínio e a Construtora. Perguntada sobre se o Sr. Diniz e sua empresa estão pagando o condomínio, a Síndica informou que saiu sentença desfavorável ao condomínio no juiz singular, porém a assessoria jurídica entrou com recurso para o tribunal, pedindo a reformulação desta decisão. Apresentou certidão negativa do IPTU atrasado e falou da necessidade de se obter a certidão negativa do INSS, cuja dívida está na ordem de R$ 70.000,00. Disse que podemos pagar 70% para receber esta certidão. Citou as despesas com cartório para registro da incorporação no valor previsto de R$ 450.000,00, dividido em duas vezes. Foi colocado em votação o orçamento do Condomínio para o exercício de 2003/04 tendo sido aprovado por unanimidade. Na seqüência, foram apresentadas as opções de revestimentos das fachadas, do piso e pilares do térreo e hall de elevadores e recepção. Nas proposições de alteração foram colocados elementos de alumínio abaulado na parte superior e nas entradas principais do prédio. Foram sugeridos os conjuntos de cores bege, verde e azul de um lado, e bege, azul e vermelho do outro. O primeiro, segundo o arquiteto é clássico e o segundo, mais comercial. Os condôminos sugeriram a colocação de detalhes em granito, a fim de valorizar a fachada do prédio. Dr. Gilberto disse que os custos teriam que ser refeitos para incluir tal modificação. Sugeriu-se então que a Assembléia fosse suspensa até a conclusão dos estudos, quando, em data a ser definida, o item III  pauta deverá ser aprovado. Finalizando, o Sr. Gilberto mostrou o piso do térreo, com destaque para granito arabesco bege.  A proposta dos pilares (anexo) foi aprovada. A proposta para o hall dos elevadores (anexo) também foi aprovada.Perguntado sobre o sistema de automação predial, o Presidente disse que essa e várias outras instalações deverão ser discutidas a posteri. A síndica falou dos cuidados nos corredores, nas instalações e produtos modernos, a chamada vestimenta, que serão, com certeza, estudadas para aplicação ao prédio. O Presidente suspendeu a Assembléia para continuidade em data oportuna.

Aos vinte e dois dias do mês de maio do ano dois mil e três, foi dada continuidade, em segunda convocação, à Assembléia Geral Ordinária do dia 07/05/03, convocada através do Edital publicado no Correio Braziliense de 17 de maio de 2003, e constituída pelos mesmos membros da mesa da reunião anterior.A Sra. Georgina, síndica do condomínio do Edifício do Novo Centro Multiempresarial, fez uma resenha da primeira parte da reunião com a aprovação das contas e do orçamento, onde também foram apresentadas sugestões de fachadas com cerâmica e metal (alucobonde) informou que a sugestão para colocação de granito na fachada foi considerada pela diretoria, comissão de representantes e pela MB Engenharia. O Dr. Gilberto, gerente de obra da construtora, fazendo uso da palavra, apresentou novos proposições para a fachada, com destaque para o granito nas partes centrais das fachadas anterior, posterior e das laterais, e os perfis de alumínio apenas nas entradas e nas fachadas anterior e posterior, envolvendo o granito, valorizando-se estes setores do prédio, conforme figura mostrada na tela (anexo). Foi aprovada a proposta anexa. O Sr. Antonio de Lemos ponderou que aplicação do alumínio, sendo oco, poderá trazer conseqüências relacionadas a mossas, e ação de intempéries, sujeiras, pássaros, insetos, etc, criando um aspecto negativo para a fachada, fatos já verificados em outros prédios do gênero. A Sra. Georgina considera válida a preocupação, entretanto, disse que tais situações vão depender totalmente da execução e da conservação. Levantou que o granito ou cerâmica apresentam o risco de soltar, fato já ocorrido em outros empreendimentos. O Sr. Gilberto reforçou as colocações feitas, dizendo que terá que haver um processo de manutenção por parte do condomínio e que a construtora terá todos os cuidados na execução. Explicou que tal alumínio será envolvido à alvenaria na junção do granito com a cerâmica, e garantiu que tudo será feito para impedir esses fatos desagradáveis. O Sr. Marcelo, da PIMAR Engenharia também endossou as palavras do Sr. Gilberto, dizendo que tudo dependerá da manutenção ao longo de seu uso. Questionada, a Sra. Georgina enfatizou que a previsão continua para dezembro de 2003. Sobre o problema da cota de coroamento, disse que tal assunto será tratado em reunião com os setores do GDF responsáveis por esta parte, porém, informou que as ressalvas já foram colocadas para as autoridades, pois vários prédios conhecidos no centro da cidade também a ultrapassaram. Disse que a cota de coroamento não será motivo de impedimento do habite-se, alguns dos prédios que também avançaram essa quota tiveram seus projetos aprovados e, inclusive, já receberam o habite-se Salientou, ainda, que tal fato foi originado pela ENCOL, que aprovou o projeto de arquitetura sem  elevador no 8o andar, laje com 10cm a 12cm de espessura, pé direito abaixo dos mínimo exigido. Portanto, pelos entendimentos e antecedentes apresentados, acredita que a aprovação desse projeto é uma questão de tempo. Nada mais havendo a tratar, o Sr. Presidente deu por encerrada a Assembléia, e eu, Marcos A S. Costa, lavro a presente ata que vai devidamente assinada pelo Dr. Luiz Carlos Fonseca e Silva, Presidente, pela Sra. Georgina dos Santos Amazonas Mandarino, Síndica do Condomínio e por mim, que os secretariei.

 

 

 

 

LUIZ CARLOS DA FONSECA E SILVA                    GEORGINA DOS SANTOS A MANDARINO

                        Presidente                                                                   Síndica do Condomínio

 

MARCOS ANTONIO SANTOS COSTA

                        Secretário