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INSTRUMENTO PARTICULAR DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO EDIFÍCIO GUARUJÁ, para os fins e efeitos dos artigos 1.331 e seguintes do Código Civil Brasileiro – Do Condomínio Edilício - e da Lei nº 4.591 de 16.12.64, a qual modifica e substitui a CONVENÇÃO de 05 de fevereiro de 2002 (averbada no dia 19 de junho de 2002, com a incorporação do Residencial gUARUJÁ, e registrada sob o nº 4.114 do livro nº 3 de registro auxiliar do Cartório do 2o Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Florianópolis).

 

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Os proprietários, promitentes compradores e/ou cessionários das unidades autônomas, do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO GUARUJÁ, situado na Av. Tom Traugott Wildi, 499 - Praia Brava, neste Município de Florianópolis/SC, nos termos do art. 9, e demais disposições da Lei nº 4.591, de 16.12.64, do Código Civil Brasileiro Lei nº 10.406/2002 em seus artigos 1.331 a 1.356 e todas as demais legislações aplicáveis convencionam, os Condôminos, todos que ao final subscrevem, representando, no mínimo, 2/3 (dois terços) das unidades autônomas, que compõem este Condomínio, elaboram e aprovam o instrumento de Convenção abaixo adotado que dispõe seus direitos e obrigações.

 

CAPÍTULO I – DISPOSIÇÕES PRELIMINARES

Art. 1. A presente CONVENÇÃO, na conformidade da Lei nº 4.591 de 16.12.64, fixa e define os recíprocos direitos, deveres e obrigações dos Condôminos do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO GUARUJÁ, situado na Tom Traugott Wildi 499, Praia Brava, neste Município de Florianópolis/SC, traça normas de uso, gozo e fruição do conjunto de prédios que o compõem, disciplina as relações interpessoais da comunidade condominial, dispõe sobre a sua administração, estabelece regras que, complementares a legislação, não só possibilitem a convivência harmônica dos que nele habitam, ou com ele se relacionem, como também resguarde o patrimônio comum. Com tais fins e efeitos:

Art. 2. Aplica-se aos proprietários, promitentes compradores e/ou cessionários, a seus sub-rogados ou sucessores, bem como a todos e quaisquer ocupantes e freqüentadores das unidades autônomas, familiares, hóspedes e empregados, inquilinos, simples visitantes, e até fornecedores (Lei nº 4.591/64, art. 9, art.18, na redação do D.L. nº 981/69, e art. 20);

 

Art. 3. A aprovação, no todo ou em parte, da presente, e conseqüentemente a alteração da Convenção anterior, dependerá de aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos Condôminos (art. 1.351 do Código Civil), salvo naquilo em que venha prejudicar direitos adquiridos de um, ou de alguns Condôminos, ou no que alterar situações preestabelecidas quanto à destinação ou ao uso das partes comuns do Condomínio.

Art. 4. Para efeito, ainda, desta Convenção, entende-se:

 

I - por Condômino: a) o proprietário, os promitentes compradores, e/ou concessionários, titulares de direito real sobre uma ou mais unidades autônomas, tal como individuadas no instrumento de instituição, divisão e especificação do Condomínio, e indistintamente; b) o respectivo cônjuge, se casado for, atendidos os princípios e normas que regem o regime de bens do casamento (Lei nº 4.591/64, arts. 2, 4 e Lei nº 10.406/2002 art. 1.334, § 2º), e ainda, c) o companheiro/companheira quando presentes os pressupostos da união estável na forma estabelecida na Lei;

II - por Condomínio, o ente jurídico, caracterizado pela comunhão de interesses inerente à sua instituição, distinto dos titulares de cada uma das unidades autônomas, o qual, como tal, é sujeito de direitos e obrigações próprias nas suas relações com terceiros com os quais se relaciona, que podem ser, em certas circunstâncias, os próprios Condôminos.

 

 

CAPÍTULO II – DA DESCRIÇÃO E CARACTERIZAÇÃO

Art. 5. CONDOMÍNIO EDIFÍCIO GUARUJÁ, submetido ao regime jurídico previsto no art. 7° da Lei nº. 4.591de 16.12.64,  e  suas modificações (Lei nº. 4.864 de 29.11.65), e respectivo regulamento (Dec. nº. 55.815 de 8.03.65), constituído por um conjunto de edificações com 73 (SETENTA E TRÊS) apartamentos, 73 (SETENTA E TRÊS) depósitos (hobby Box), 231 (DUZENTAS E TRINTA E UMA) garagens e destina-se única e exclusivamente para finalidade residencial.

Art. 6. As áreas comuns e privativas continuam sendo àquelas descritas na convenção originária.

Secção I - Das partes comuns e autônomas

Art. 7. O Edifício é constituído de partes autônomas, individuais, de uso privativo dos respectivos Condôminos, e partes comuns, de propriedade de todos os Condôminos.

 

Art. 8. Inovações ou modificações nas coisas de uso comum, bem como as alterações dos respectivos destinos, somente podem ser feitas mediante acordo subscrito por todos os Condôminos, ou por deliberação de 2/3 (dois terços) dos mesmos na Assembléia Geral especialmente convocada.

Art. 9. Constituem propriedade comum do Condomínio, havidas como inalienáveis, indissoluvelmente ligadas às demais coisas, todas aquelas que por sua natureza e função, sejam de uso comum, tal como previsto no art. 3, da Lei nº. 4.591, de 16.12.64 e mui especialmente:

 

1) O terreno em que está o mesmo edificado, com área de 14.240,37 m2;

 

2) As fundações, as paredes laterais, paredes mestras, pilares de sustentação, lajes, vigas, esquadrias, pára – raios, sinalização aérea, halls de entrada, áreas de circulação comum, elevadores, escadas, lixeiras, reservatórios de água potável, equipamentos de combate a incêndio, calhas e condutores de água pluvial, os encanamentos de água e esgoto, os eletrodutos de luz, força, internet, tv cabo e telefone, bem como suas respectivas instalações até os pontos de intersecção com as ligações dos comunheiros e as coberturas dos edifícios.

Art. 10. Constituem partes de propriedade exclusiva e autônoma de cada Condômino, a unidade indicada pela numeração correspondente, composta do número de peças com descrição, área e discriminação do instrumento de instituição do Condomínio e memorial de construção, ou na escritura de aquisição, bem como as instalações internas, encanamentos e tubulações, até as ligações com o sistema tronco das mesmas linhas de encanamentos e tubulações.

 

Art. 11. Cada Condômino tem o direito de usar e fruir com exclusividade sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionadas umas as outras às normas de boa vizinhança, podendo usar as partes comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais Condôminos, nem obstáculos ou embaraços ao bom uso das mesmas por todos.

 

Parágrafo Único. Aplica-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade.

 

Art. 12. Cada Condômino poderá alterar as disposições das partes internas de suas unidades autônomas, desde que as obras não prejudiquem a estrutura do prédio, não prejudiquem os demais Condôminos e atendam as posturas municipais.

 

Art. 13. A realização de obras no Condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de 2/3 (dois terços) dos Condôminos;

II - se úteis, de voto da maioria dos Condôminos presentes à Assembléia. (Art. 1.341, da Lei nº. 10.406/2002.

§ 1º. As  obras e/ou reparos necessários podem ser realizados, independentemente de autorização, pelo (a) Síndico (a), ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer Condômino.

§ 2º. Se as obras e/ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, deverão ter anuência do Conselho Consultivo. Aprovada por este, a  sua realização, o (a) Síndico (a) dará ciência à assembléia geral ordinária.

§ 3º. Não sendo urgentes, as obras e/ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuados após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo (a) Síndico (a), ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos Condôminos.

 

CAPITULO III - DAS RESPONSABILIDADES DO CONDOMÍNIO

Art. 14. O Condomínio responde pelos danos que, não sendo imputáveis aos Condôminos, portanto de sua responsabilidade pessoal, venham a ser causados a terceiros, cabendo aos ditos Condôminos, mediante rateio, na forma preconizada para o pagamento das contribuições condominiais, satisfazer a obrigação correspondente.

 

Art. 15. O Condomínio, entretanto, não é responsável por prejuízos sofridos pelos Condôminos, provenientes de roubos, furtos, incêndios e acidentes, inclusive relativos a veículos, que ocorram nas unidades autônomas, nas garagens, e quaisquer outras das suas dependências.

 

Art. 16. Ressalva-se, por outro lado, que os Condôminos, isolada e individualmente, não são responsáveis pelas obrigações contraídas pelo Condomínio.

 

 

CAPITULO IV – DOS CONDÔMINOS, DIREITOS, DEVERES E VEDAÇÕES
Secção I – Dos Direitos dos Condôminos

Art. 17. Cada Condômino, atendidas as limitações legais, bem como as determinações constantes nesta Convenção, tem o direito de:

 

a) usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas as outras, às normas de boa vizinhança, e ao bom nome do Edifício (Lei nº. 4.591/64, art. 19, 1ª parte e Lei n° 10.406/2002 (Código Civil), art. 1.335 e seus incisos);

 

b) usar e fruir as utilidades próprias das coisas de propriedade de uso comum, de maneira a não causar dano ou incomodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculos ou embaraço ao bom uso  das mesmas partes por todos (Lei nº. 4.591/64, art.19, 2ª parte e Lei n° 10.406/2002 (Código Civil), art. 1.335 e seus incisos);

 

c) recorrer contra atos e decisões do Síndico e Conselho Consultivo, atendido o disposto em lei e na Convenção.

 

d) exigir o cumprimento da Convenção, do Regimento Interno, e das demais normas que regem o Condomínio, por parte dos moradores, empregados e freqüentadores do conjunto de edificações.

 

Secção II – Dos Deveres dos Condôminos

Art. 18. São deveres dos Condôminos, em especial (art. 1.336 e seus incisos da Lei nº. 10.406/2002 (Código Civil) :

 

a) contribuir para as despesas do Condomínio, na proporção de suas frações ideais e pagar nos prazos fixados pela Assembléia Geral as contribuições devidas ao Condomínio, ordinárias e extraordinárias (Lei n.º 4.591/64, art. 12);

 

b) participar do custeio de obras e/ou reparos aprovados pela Assembléia Geral, "ad referendum" daquela, implementados pela administração do Condomínio, atendidas as demais disposições desta Convenção;

 

c) contribuir com a quota que Ihe couber nos casos de danos causados a terceiros, quando responsável for o Condomínio;

 

d) não realizar obras que comprometam a segurança da edificação e desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, quando os tiver realizado ou praticado, a despeito das vedações legais, ou convencionadas (Lei nº 4.591/64, art. 11 e art. 10, § 1º e inciso II do art. 1.336 da Lei n.º 10.406/2002 (Código Civil);

 

e) dar às suas unidades autônomas a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores ou aos bons costumes;

 

f) não utilizar os empregados do edifício para serviços particulares;

 

g) não sobrecarregar a estrutura e as lajes dos edifícios;

 

Art. 19. Em caso de inadimplência, se essa se estender por mais de 3 (três) meses, além das penas pecuniárias, ouvido o Conselho Consultivo, o Síndico poderá privar o Condômino faltoso do uso de bens e serviços que, por sua natureza, onerem os demais.

 

§ 1°. Sem prejuízo do que dispõe o caput deste artigo, o condômino, ou possuidor, que ficar inadimplente por 3 (três) ou mais meses consecutivos com os seus deveres perante o Condomínio poderá, pagar a multa correspondente até 5 (cinco) vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem, conforme preceitua o art. 1.337 da Lei nº. 10.406/2002 (Código Civil), na seguinte conformidade:

 

§ 2° - A mora no pagamento de doze (12) contribuições condominiais mensais seguidas será considerada reiterado comportamento anti-social, gerador de incompatibilidade de convivência, e sujeita o condômino infrator à multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais.

 

§ 3° - A  aplicação das penalidades descritas nos parágrafos acima será possível mediante deliberação de 3/4 (três quartos) da maioria dos condôminos presentes à assembléia geral

 

Art. 20. Correm por conta do Condômino as despesas a que der causa, entre as quais as que resultem de eventuais omissões na execução de trabalhos ou reparação de sua unidade autônoma.

 

Art. 21. O Condômino que não pagar a sua contribuição até o dia 05 (cinco) de cada mês, ficará automaticamente sujeito ao pagamento da multa no valor máximo permitido no ordenamento jurídico vigente, mais juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, sobre o débito que será atualizado pela variação diária INPC e honorários advocatícios de 20% (vinte por cento), judiciais ou extrajudiciais, custas judiciais no caso da propositura de ação judicial de cobrança, encargos correspondentes ao saldo devedor, além da multa prevista no § 1°, do art. 25 desta convenção).

 

§ 1°. O CONDOMÍNIO ÁGUAS DA BRAVA RESIDENCE, atendendo a sua finalidade social, e considerando que o Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) tem o objetivo de tutelar toda a sociedade dos devedores inadimplentes, cumprirá a sua função social prestando as informações daqueles Condôminos que estejam em atraso com as suas taxas e demais despesas de Condomínio.

 

§ 2°. O Condômino inadimplente poderá ter seu nome cadastrado nos registros do Serviço de Proteção ao Crédito (SPC), após 3 (três) meses de atraso e permanecerá inscrito no cadastro de informação de inadimplência até quitação integral de seu débito para com o Condomínio, salvo negociação do pagamento e autorização do (a) Síndico (a) e Conselho Consultivo para a exclusão do nome do inadimplente.

 

Art. 22. Os Condôminos devem facilitar o livre acesso às respectivas unidades, pelo Síndico, para eventual vistoria, sempre que se fizer necessário, no interesse geral do Condomínio, ou mesmo de Condômino em particular, quando as circunstâncias de fato e de direito o justifiquem.

Secção III - Das vedações

Art. 23. Além das restrições legais e das estipuladas nesta Convenção, é vedado aos Condôminos, por si e por quaisquer ocupantes ou freqüentadores de unidades autônomas:

 

a) mudar a forma externa da fachada, a exceção de aquiescência de 2/3 (dois terços) dos condôminos (Lei nº. 4591/64, art. 10, I,§2°);

 

b) alterar o padrão, decorar, pintar as paredes, ou esquadrias e portas externas de cor ou tonalidade diversa da empregada no conjunto das edificações, respeitando, outrossim, o que, sobre o assunto, tiver sido aprovado pela Assembléia Geral (Lei nº. 4591/64, art. 10, II):

 

c) destinar a unidade utilização diversa da estabelecida, bem como usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e a segurança dos demais Condôminos (Lei nº 4.591/64, art. 10, III);

 

d) instalar antenas que ultrapassem o parapeito (peitoril) da sacada, persianas, toldos ou outros dispositivos nas sacadas dos apartamentos, ou nas áreas comuns do prédio;

 

e) fechar as sacadas com vidros ou qualquer outro tipo de material sem aprovação de 2/3 (dois terços) das frações ideais.

 

Art. 24. É insusceptível, outrossim, de utilização exclusiva, por qualquer Condômino, o terreno em que se levantam as edificações e suas instalações, bem como as coisas e áreas destinadas a uso comum, e tudo o mais que sirva indiscriminadamente aos moradores (Lei nº. 4.591/64, art. 3).

 

CAPÍTULO V - DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO

 

 

 Secção I - Das Assembléias Gerais

Subsecção I - Disposições comuns

Art. 25. As Assembléias Gerais são abertas, instaladas (havendo número legal) e presididas por qualquer condômino, ao qual incumbe proceder à leitura da Ordem do Dia e do expediente, se houver, registrar o resultado das votações à medida que ocorrerem e lavrar a ata correspondente.

 

Art. 26. É permitido aos Condôminos fazerem-se representar nas Assembléias Gerais por outro Condômino, cabendo ao mandatário exibir, no ato, o específico, expresso e regular instrumento de mandato. Cada procurador poderá representar, no máximo, um Condômino.

 

Art. 27. Os Condôminos que estiverem em atraso nos pagamentos de suas contribuições, relativas às despesas de responsabilidade comum, não podem tomar parte nas Assembléias Gerais, salvo quando a quitação do débito ocorrer 48 horas antes da assembléia.

 

Art. 28. Caso a Ordem do Dia nas Assembléias Gerais não possa exaurir-se, dado o adiantado da hora, a complexidade da matéria, a necessidade de diligências externas, ou outras providências, podem as mesmas ser suspensas e declaradas em sessão permanente, para prosseguir em outra ocasião. Nesses casos ficam automaticamente convocados os Condôminos para a sessão seguinte, desde logo designados o dia, hora e local para o seu prosseguimento, independentemente de nova convocação com as formalidades previstas.

 

Art. 29. O (a) Síndico (a), nos 15 (quinze) dias subseqüentes à Assembléia, comunicará aos Condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, rateio de despesas e verificará a arrecadação, que sempre será feita mediante pagamentos dos bloquetos da conta bancária do Condomínio, ficando vedado depósitos.

 

Art. 30. Nas Assembléias Gerais os votos serão proporcionais às unidades autônomas pertencentes a cada Condômino.

 

Art. 31. A Assembléia não aceitará a defesa contra multas impostas pelo (a) Síndico (a), sem que o recorrente comprove antecipadamente haver pagado o bloqueto a importância correspondente, acrescida de mora se houver, na conta bancária do Condomínio.

 

Parágrafo único. A referida defesa, será endereçada ao Conselho Consultivo, no prazo de 03 (três) dias, contados da notificação para a apresentação da defesa por meio de recurso.

Subsecção II - Das convocações

Art. 32. A convocação das Assembléias Gerais, sempre subscritas por quem as convoca, quando:

 

1) ordinárias e especiais, incumbe ao Síndico, que deverá fazê-lo anualmente, na primeira quinzena do mês de janeiro (Lei nº. 4.591/64, art. 24), ou, vencido o prazo, pelo Conselho Consultivo;

 

2) extraordinárias, além do Síndico (Lei nº. 4.591/64, art.25), incumbe:

 

3) diretamente pelos Condôminos que representam 1/4 (um quarto) dos votos do Condomínio, no mínimo, ou ainda, pelo Conselho Consultivo, sempre que houver geral interesse dos Condôminos, ou a relevância da matéria a ser tratada o justificar (Lei nº. 4.591/64, art. 25).

 

Art. 33. As convocações são feitas por carta simples, ou entregues pessoalmente aos Condôminos, sob protocolo, ou aviso de recebimento, com (5) cinco dias de antecedência, nelas indicadas, o local, data e hora de realização da Assembléia Geral, em primeira e segunda convocação, e de forma resumida, a matéria a ser tratada.

 

Parágrafo Primeiro. É obrigatório, outrossim, em certas circunstâncias, que as providências de convocação previstas neste artigo sejam complementadas por edital em locais visíveis no condomínio, ou outro que, para tal efeito, tiver sido eleito pela Assembléia Geral.

 

Subsecção III - Da Assembléia Geral Ordinária

Art. 34. A Assembléia Geral Ordinária realizar-se-á anualmente no mês de janeiro, e a ela compete (Lei nº. 5.491/64, art. 24):

 

1) discutir, deliberar e votar o parecer do Conselho Consultivo sobre relatório e as contas do Síndico, referente ao ano findo;

 

2) discutir, deliberar e votar o Orçamento Financeiro para o ano seguinte, compreendendo a previsão das Receitas e Despesas, àquelas representadas pelas contribuições condominiais dos Condôminos, e outras rendas; estas abrangendo as despesas gerais do Condomínio, conservação do Edifício, manutenção de serviços e correlatos;

 

3) eleger o síndico, quando for o caso, e o conselho consultivo.

 

4) conhecer, apreciar e decidir sobre outros assuntos de ordem geral, que a espécie e natureza da Assembléia comportar.

 

5) homologar as deliberações e ações de outros órgãos, quando e se for previsto pela Convenção (art. 69, 4/79, 20/80/82, § inicio/114, §2°/ll 6).

Subsecção IV - Da Assembléia Especial

Art.35. A Assembléia Especial realiza-se na forma e condições estabelecidas nos arts. 14 e 15 da Lei 4.591, de 16.12.64, tendo como objetivo deliberar sobre:

 

1) - reconstrução ou venda do terreno e materiais, no caso de sinistro total, ou que destrua mais de 2/3 (dois terços) do conjunto das edificações (Lei nº. 4.591/64, art. 14, caput);

 

2) - destino a ser dado ao terreno, e partilha dos valores segurados, caso a reconstrução do Edifício não seja aprovada (Lei nº. 4.591/64, art. 14, § 1°);

 

3) - demolição e reconstrução, em caso de condenação das edificações pela autoridade pública, ou ameaça de ruína (Lei nº. 4.591/64, art. 17).

 

Parágrafo Único  Aplica-se a Assembléia Especial, no que couber, as disposições previstas para as demais Assembléias, respeitadas as peculiaridades de quorum, votação e modo de apuração dos votos.

 

Subsecção V - Do quorum, deliberação e votação

Art. 36. As Assembléias Gerais realizam-se em primeira convocação com a presença de Condôminos que representam 2/3 (dois terços)  dos  votos do Condomínio, e em segunda convocação,  por maioria dos votos dos presentes.

 

Art. 37.  Havendo número legal para a abertura, cumpre ao Presidente, em seguida, verificar, se, dada à natureza das matérias a serem tratadas, se o número de presentes basta para as respectivas deliberações, devendo, neste caso, se o número de presenças:

 

1) bastar para deliberar sobre todas as matérias, objeto da convocação, a Assembléia Geral prosseguirá até seus ulteriores termos;

 

2) for insuficiente para deliberar sobre todas as matérias, a Assembléia Geral poderá prosseguir, e neste caso, limitar as deliberações as que o quorum comportar, declarando o Presidente, adiadas, ou prejudicadas as demais.

 

a) para aprovação da Convenção: 2/3 (dois terços) das frações ideais que compõem o Condomínio (Lei nº. 4.591/64, art. 9°, § 2°; V. tb.,  art. 25, § único, e art. 1.351 da Lei nº. 10.406/2002);

 

b) para a deliberação sobre a reconstrução ou venda do terreno e materiais, em caso de sinistro que destrua mais de 2/3 (dois terços) da edificação: metade mais uma das frações ideais do terreno (Lei nº. 4.591/64, art. 14);

 

c) para a deliberação sobre o destino do terreno e partilha do valor do seguro, caso não seja aprovada a reconstrução, em caso de sinistro que destrua mais de 2/3 (dois terços) da edificação: metade mais uma das frações ideais do terreno (Lei nº. 4.591/64, art. 14, § 1° e art.1.357 da Lei 10.406/2002);

 

d) para ser decidida a demolição e reconstrução, em caso de ter havido condenação da edificação pela autoridade pública, ou de ameaça de ruína:  2/3 (dois terços) das cotas  ideais  do  terreno   (Lei nº. 4.591/64, art. 17) ;

 

Art. 38. Deve-se ainda considerar que, para a aprovação das diversas matérias, considerado o quorum diversificado previsto em lei e na Convenção:

 

I - é necessário o voto favorável de Condôminos, para a aprovação das matérias seguintes, na seguinte proporção:

 

1) mudança da destinação do edifício, ou de suas unidades autônomas, unanimidade dos condôminos (Lei nº. 4.591/64, art. 10, III e Lei 10.931/04);

 

2) alienação, agregação à outra unidade autônoma, adjudicação de uso exclusivo, a Condômino, de parte comum do edifício, que comporte essa nova destinação, sem que daí  possam advir, segundo o juízo da época, prejuízos ao Condomínio como tal e aos Condôminos em particular, unanimidade dos votos (Lei nº. 10.931/04);

 

3) mudança na destinação total do Edifício ou de suas unidades autônomas, bem como para decidir sobre qualquer matéria que altere o direito de propriedade dos Condôminos, unanimidade dos votos (Lei nº. 10.931/04);

 

II - é necessário o voto favorável de Condôminos que representem 2/3 (dois terços) dos votos do Condomínio, para a aprovação das matérias seguintes:

 

1) alteração da presente Convenção (Lei nº. 4.591/64, art. 9°, § 2° e art. 25, § único);

 

2) fechamento de sacadas;

 

3) reedificação, em caso de incêndio ou outro sinistro que importe na destruição total do Edifício, bem como desistência da mesma reedificação, e a conseqüente autorização para a venda do terreno onde se achava o mesmo encravado (Lei nº. 4.591/64, art. 14);

 

4) destituição de membros do Conselho Consultivo e do Síndico e Subsíndicos (Lei nº. 4.591/64, Art. 22, § 5°).

 

Ill - é necessário o voto favorável de Condôminos (cada qual, com tantos votos quantas unidades autônomas possua), que representem a maioria absoluta, ou seja, mais da metade dos votos do Condomínio, para a aprovação e alteração do Regimento Interno, e atos regimentais complementares.

 

Art. 39. Consideram-se aprovadas, todavia, independentemente da realização de Assembléia Geral, e obrigatórias igualmente para todos, as deliberações sobre as matérias acima elencadas que, comportando, por sua natureza essa modalidade, forem objeto de instrumento público ou particular que, dispondo sobre as mesmas, reúna as assinaturas de proprietários que representem, conforme o caso, os votos da unanimidade, de dois terços, ou da maioria absoluta do Condomínio (Lei 5.491/64, Art. 9°, § 2°).

 

Art. 40. Em caso de empate nas votações, cabe ao Presidente da Assembléia Geral proferir o voto de desempate, votando novamente.

 

Art. 41. Das atas podem ser extraídas cópias autênticas, para o efeito de registro, se for o caso, no Ofício de Registro Civil, Títulos e Documentos, em especial as que se refiram às eleições, ou que confiram direitos subjetivos a um, ou alguns condôminos, oponíveis erga omnes.

Secção II - Do Conselho Consultivo

Art. 42. O Conselho Consultivo é órgão auxiliar da Assembléia Geral, com a função de assessoramento e fiscalização, composto de três membros efetivos e três suplentes, respectivamente eleitos entre os condôminos, para mandato de 1 (um) ano, iniciando em janeiro e vencendo em fevereiro seguinte, permitida a reeleição (Lei nº. 5.491/64, art. 23 e art.1.347 da Lei nº. 10.406/2002).

 

Art. 43. Os membros do conselho consultivo perdem o mandato, mediante deliberação da Assembléia Geral, nos seguintes casos:

 

I) alienação da respectiva unidade autônoma;

 

II) não comparecimento a mais de três reuniões consecutivas, ou cinco interpoladas;

 

III) transferência de residência para outra cidade;

 

IV) inadimplência para com o Condomínio, por mais de três meses consecutivos;

 

Art. 44. Compete ao Conselho Consultivo:

 

1) assessorar o Síndico na solução dos problemas do Condomínio, quando a mesma transcender a gestão ordinária, submetendo-a ao conhecimento e deliberação da Assembléia Geral, se assim o determinar a Convenção;

 

2) opinar, quando consultado, sobre eventuais conflitos entre o Síndico, Subsíndicos e Condôminos;

 

3) detectar qualquer desvio de finalidade na execução do Orçamento, alertando da ocorrência, ao Condomínio;

 

4) dar parecer em matéria relativa a despesas extraordinárias, não previstas no programa de trabalho aprovado;

 

II - como órgão de fiscalização:

 

1) fiscalizar as atividades do Síndico, examinando, mensalmente as suas contas, comprovantes, extratos bancários e relatórios;

 

2) comunicar aos Condôminos, imediatamente, as irregularidades constatadas na gestão do Condomínio;

 

3) emitir parecer anual, conclusivo, sobre as contas do Síndico, antes de submetidas ao exame, discussão e deliberação da Assembléia Ordinária;

 

4) abrir, encerrar e rubricar o Livro Caixa.
           

Art. 45. Compete, ainda, ao Conselho Consultivo, além de outras funções ou encargos, explícita ou implicitamente previstos nas leis e na Convenção:

 

1) resolver os casos urgentes apresentados pelo Síndico;

 

2) examinar e dar parecer sobre concorrências para obras e serviços a serem submetidas à deliberação da Assembléia Geral;

 

3) autorizar obras de urgência, imprevistas, de valor superior à alçada do Síndico, até o valor de 20 (vinte) vezes o salário mínimo, sem prejuízo da homologação pela Assembléia Geral;

 

4) elaborar normas e procedimentos de interesse condominial, submetendo-os a deliberação da Assembléia Geral;

 

Parágrafo Único:  Os membros do Conselho Consultivo não fazem jus a qualquer vantagem ou remuneração.

 

Art. 46.  Cabe ao Conselho Consultivo:

 

1) exercer os cargos de Síndico, até que se efetive a eleição dos sucessores, em caso de renúncia, ou destituição dos mesmos;

 

2) substituir o Síndico, em suas faltas e impedimentos:

 

 

Secção III - Da administração executiva

 

Subsecção I - Do Síndico - aspectos gerais

Art. 47.  A administração do Condomínio será feita por 1 (um) Síndico, com a colaboração de 4 (quatro) Subsíndicos, sem remuneração, um para cada bloco, com mandato de 2 (dois) ano, iniciando em fevereiro, e vencendo em  janeiro, permitida a reeleição se não houver candidatos.

Parágrafo único.  A  juízo da Assembléia Geral a escolha e eleição do Síndico pode recair em pessoa jurídica.  (Lei nº. 4.591/64, art. 22, § 4° e art. 1.347 da Lei 10.406/2002). Ao qual, todavia, serão conferidos poderes delimitados, expressos no instrumento contratual correspondente, que disporá igualmente sobre a remuneração e demais condições ajustadas.

 

Art. 48. Consideradas de confiança as funções do Síndico e dos Subsíndicos é facultado a Assembléia Geral, especialmente convocada, destituí-los a todo tempo no curso dos respectivos mandatos.

 

Parágrafo único. São causas, todavia, para a Assembléia Geral, instaurar procedimento de destituição do Síndico e/ou dos Sub-Síndicos:

 

I - alienação da respectiva unidade autônoma;

 

II - ausência continuada da cidade;

 

III - transferência de residência para outra cidade;

 

IV - inadimplência relativa às obrigações condominiais;

 

V - desídia, ou falta de exação, no exercício de suas atribuições;

 

VI - movimentação não autorizada do Fundo de Reserva.
          

Art. 49. A remuneração do Síndico, quando Condôminos, será definida na Assembléia Geral Ordinária.

 

Art. 50. Dos atos do Síndico e dos Subsíndicos, que afetarem os interesses de qualquer Condômino, ou que contrariar a Convenção e as Leis, cabe recurso, no prazo de quinze 15 (quinze) dias, a Assembléia Geral especialmente convocada pelo interessado (Lei nº. 4.591/64, art. 22, § 3°).

Subsecção II - Do Síndico

Art. 51. São atribuições do Síndico (Lei nº. 4.591/64, art. 22,§ 1° e art. 1.348 da Lei nº. 10.406/2002):

 

1) representar, ativa e passivamente, o Condomínio, em juízo e fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas pela Lei nº. 4.591/64, e por esta Convenção;

 

2) exercer a administração geral do Edifício, tanto no que se refere à execução, como a coordenação, fiscalização e superintendência, zelando pela sua conservação, higiene, disciplina, vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;

 

3) praticar os atos que Ihe atribuírem as Leis, a Convenção e o Regimento Interno;

 

4) impor as multas estabelecidas em lei, na Convenção ou no Regimento Interno;

 

5) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da Assembléia Geral;

 

6) prestar contas, anualmente, a Assembléia Geral dos Condôminos, bem como, mensalmente ao Conselho Consultivo;

 

7) manter guardados durante o prazo de cinco (5) anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio, e enquanto não ocorrer à respectiva prescrição ou decadência, os comprovantes relativos às contribuições previdenciárias e outras.

 

8) contratar e dispensar empregados, bem como manter a disciplina laboral, atendida a legislação pertinente;

 

9) terceirizar, quanto possível, os serviços de interesse do Condomínio, atribuindo-os a pessoas jurídicas ou profissionais autônomos habilitados;

 

10) executar o Orçamento Financeiro, de Receita e Despesa, efetuando a cobrança regular das contribuições devidas, ordinárias, e extraordinárias, bem como as multas aplicadas, inclusive pela via judicial, se for o caso (Lei nº. 4.591/64, art. 12, §  2°; art. 21, § 2°; art. 24, § 2°) ;

 

11) manter em Bancos as receitas do Condomínio, movimentar as contas abertas, realizando os pagamentos, quanto possíveis, através de cheques ou através de um fundo fixo de caixa de um salário mínimo.

 

12) manter serviço regular de contabilidade, que retrate, com fidelidade, as contas do Condomínio, bem como o cumprimento da legislação em geral;

 

13) servir de mediador qualificado entre os moradores, condôminos ou não, dirimindo por meios suasórios as divergências entre os mesmos;

 

14) contratar seguro, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro dano que cause sua destruição no todo ou em parte, renovando-o periodicamente (Lei nº. 4.591/64, art.13), bem como, se o determinar a Assembléia Geral, contratar, igualmente, apólice de seguro de vida em grupo em benefício dos empregados do Condomínio, por morte natural e acidental, pelo valor que dita Assembléia Geral recomendar;

 

15) remeter, mensalmente aos Condôminos, demonstrativo analítico da Receita e Despesa do Condomínio;

 

16) prestar a Assembléia e/ou ao Conselho Consultivo, sempre que solicitadas, as informações sobre a administração do Condomínio;

 

17) promover a convocação de Assembléia Geral e Especial;

 

18) submeter à deliberação da Assembléia Geral Ordinária, o Relatório Anual, as contas do exercício findo, e o Orçamento Financeiro do exercício seguinte;

 

19) comunicar aos Condôminos, as citações judiciais que receber, e se for o caso na Assembléia Geral;

 

20) entregar ao seu sucessor, devidamente organizado, toda a documentação do Condomínio;

 

21) zelar pela incolumidade do Fundo de Reserva, repondo, incontinenti, a conta dos recursos próprios, arrecadados ou rateados, os saques efetuados, quando não destinados aos fins que Ihe são próprios;

 

22) contratar empresa técnica e profissionalmente habilitada, para os serviços de manutenção dos elevadores;

 

23) requerer, anualmente, ao Corpo de Bombeiros, vistoria das instalações de prevenção de incêndio e pânico;

 

24) recorrer a Assembléia Geral, em caso de divergências com o Conselho Consultivo;

 

25) alterar, ouvido o Conselho Consultivo, em caráter extraordinário, os horários estabelecidos na Convenção e Regimento Interno, se for conveniente aos interesses dos Condôminos.

 

Art. 52. As atribuições do Síndico de natureza administrativa, sob sua responsabilidade, no todo ou em parte, podem ser delegadas, por instrumento próprio, a pessoas de sua confiança, após prévia autorização da Assembléia Geral.

 

Art. 53.  O Síndico não é responsável, pessoalmente, pelas obrigações contraídas em nome do Condomínio, respondendo, porém, pelos prejuízos acarretados, em caso de falta grave, ou dolo.

 

 

CAPÍTULO VI - DAS RECEITAS E DESPESAS
Secção I - Do Orçamento Financeiro

Art. 54..  Aprovado o Orçamento Financeiro pela Assembléia Geral Ordinária, ficam os Condôminos, para a realização da Receita, automaticamente debitados na proporção respectiva. Havendo modificação no Orçamento do exercício iniciado, além ou aquém das importâncias previstas, o deficit ou o superavit será compensado na forma que a Assembléia Geral decidir.  Excepcionalmente, em caso deficit, uma vez autorizado pelo Conselho Consultivo, ad referendum da Assembléia Geral Ordinária, para cobrí-lo, poderá elevar o valor dos duodécimos mensais, até o montante necessário.  

Secção II - Da fundamentação para cobranças das despesas

Art. 55. Para fundamentar a cobrança das despesas são necessários os seguintes requisitos:

 

1) aprovação do Orçamento Financeiro pela Assembléia Geral Ordinária, para despesas ordinárias (Lei nº. 4.591/64, art. 24, caput); ou pelo Conselho Consultivo e/ou Assembléia Geral Extraordinária, regularmente  convocada, para os gastos  eventuais  não previstos no Orçamento Financeiro Anual (Lei nº. 4.591/64, art. 25);

 

2) aprovação da despesa por quorum regular (Lei nº. 4.591/64, art. 24, § 2°);

Subsecção III - Do rateio das despesas

Art. 56. Todos os proprietários das unidades autônomas são obrigados a pagar os impostos, taxas, foros incidentes sobre as partes comuns do conjunto das edificações, os prêmios de seguro, os encargos de administração, as despesas de conservação e uso normal das partes comuns e as despesas de reparação em geral, atendidas as disposições desta Convenção, e as demais aplicáveis.

 

§ 1°. O montante de tais despesas gerais encargos do Condomínio, atendida a faculdade instituída no § 1°, do art. 12 da Lei nº. 4.591, de 16.12.64, serão rateados entre os Condôminos, proporcionalmente a área privativa de cada unidade autônoma, respeitada a fração apurada, sem arredondamento, para mais ou para menos, pagas as contribuições correspondentes nos prazos e condições previstos.

 

§ 2°. O Condômino que, motivo de seu interesse, der causa ao aumento das despesas comuns, deverá pagar no devido tempo, o excesso correspondente.

Secção IV - Do Fundo de Reserva

Art. 57. Fica instituído um Fundo de Reserva, equivalente a (dez) 10% por cento do valor de uma contribuição mensal, a ser integralizado pelos Condôminos, destinado a atender EXCLUSIVAMENTE despesas  decorrentes de obras de caráter coletivo e urgentes do Edifício.

Parágrafo Único: A Assembléia Geral Ordinária poderá deliberar sobre o limite da arrecadação do fundo de reserva.

 

 

CAPITULO VII - DOS SEGUROS E SINISTROS

 

Art. 58. O conjunto das edificações será objeto de seguro contra incêndio e quaisquer outros riscos que possam vir a destruí-las, no todo ou em parte, em seguradora idônea, abrangendo todas as unidades autônomas e as partes comuns, devendo as apólices, quanto possível, discriminar o valor segurado correspondente a cada unidade autônoma, partes comuns, equipamentos e aparelhos.

 

§ 1°.  Assegurada à reposição, em caso de sinistro, poderá ser dado tratamento especial, a juízo do Síndico, as unidades sob financiamento garantido por apólice própria.

 

§ 2°. Por outro lado, se não houver objeção legal, ao condômino a quem interessar, é facultado, a ele próprio, promover o seguro de sua unidade autônoma, caso em que deve enviar, obrigatoriamente, ao Condomínio, cópia da apólice correspondente, sob pena de ignorado o respectivo procedimento, sujeitar-se a participar do rateio do prêmio da apólice comum.

 

Art. 59. Ocorrido o sinistro, quando este for total, ou afetar mais de 2/3 (dois terços) do conjunto das edificações, os Condôminos devem reunir-se em Assembléia Especial, dentro de 15 (quinze) dias.

 

Art. 60. Na ocorrência de sinistro do qual resulte a destruição parcial das edificações, cuja recuperação demande obras e valores da alçada do Síndico, cabe a este receber o sinistro, aplicando-o na reconstrução ou recuperação das partes danificadas, de tudo informando o Conselho Consultivo, e se for o caso a Assembléia Especial.

 

Art. 61. Além dos seguros, supra, a juízo da Assembléia Geral, podem ser contratados outros seguros, que cubram riscos com os quais conviva o Condomínio, em especial os de responsabilidade civil por danos pessoais e materiais ocasionáveis a terceiros, inclusive empregados.

 

CAPÍTULO VIII - DAS DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS

 

Art. 62. As transgressões as disposições proibitivas estabelecidas na Convenção e no Regimento Interno são punidas na forma por ela própria estabelecidas, e na omissão, com pena de multa, uma vez o valor da contribuição condominial, mensal, em dobro  na reincidência, pagável juntamente com a parcela do mês seguinte a ocorrência, atendido o que dispuser a respeito o  Regimento Interno.

Parágrafo Único:  Em caso de transgressões continuadas, além da multa fixada neste artigo, o transgressor sujeita-se, ainda, a multa diária de 1/50 (um cinqüenta avos) da contribuição condominial mensal, enquanto não cumpridas as obrigações a seu cargo.

 

Art. 63. O condômino que reiteradamente descumprir as normas desta Convenção e do Regimento interno poderá ser considerado Anti-Social após a aprovação de 3/4 (três quartos) dos condôminos em Assembléia Geral convocada para tal fim.

 

Art. 64. O pagamento da multa não desonera o transgressor da obrigação de indenizar o Condomínio pelos danos causados, nem de desfazer a obra ou abster-se da prática do ato questionado.

 

Art. 65. O Condomínio, através do Regimento Interno, ou de Ato Regimental próprio, poderá rever a política de multas, quanto possível tipificando as transgressões, e atribuindo-lhes valor que leve em conta, especificamente, não só a gravidade, como também o dano real ou potencial representado pela transgressão.

 

Art. 66. O Regimento Interno, objeto de instrumento em separado, disporá:

 

1) sobre a disciplina interna do Condomínio, em especial em relação ao uso dos equipamentos e áreas comuns (hall social, salão de festas,  piscina,  quadra de esporte, parque infantil  e outros);

 

2) sobre as infrações, sua configuração, tipificação e punição, bem como sobre os valores aplicáveis, e ainda sobre o modo como devam ser prevenidas ou reprimidas.

 

Art. 67. Em caso de conflito entre a Convenção, e o Regimento Interno, prevalecem às disposições da Convenção.

 

Art. 68. Os casos omissos nesta Convenção serão regulados pela Lei nº. 4.591, de 16.12.64, Lei nº. 4.864, de 29.11.65, Dec. 55.815, de 08.03.65, Lei 10.406/2002 e legislação superveniente.

 

Art. 69. É eleito o foro da Comarca da Capital do Estado, em Florianópolis/SC, para a composição dos conflitos que derivem da aplicação da presente Convenção, seja qual for o atual ou futuro domicílio dos Condôminos.

 

Art. 70. Subscrevendo-a Condôminos que representam mais de 2/3 (dois terços) dos votos totais do Condomínio, para a espécie, invocada a prerrogativa instituída no § 2°, do art. 9, da Lei nº. 4.591, de 16.12.64, fica aprovada a presente CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO ÁGUAS DA BRAVA RESIDENCE revogadas as disposições em contrário.

 

São Paulo, 18 de janeiro de 2006.

 

 

 

                                                                         

      Presidente da Assembléia