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Responsabilidades: cada um fazendo a sua parte. Miniaturas da sociedade. Assim podem ser definidos os condomínios. E, como tal, é preciso regras para estabelecer direitos e deveres de quem faz parte desse mundo. Como entre os membros de uma família, os alunos e o professor na sala de aula ou os funcionários de uma empresa, também no condomínio todos têm suas responsabilidades: síndicos, o condomínio como pessoa jurídica, os condôminos, os inquilinos e os funcionários. “O condomínio é uma microssociedade que pressupõe a convivência entre pessoas. Há problemas de relacionamento e conflitos, que melhoram a partir do momento em que os envolvidos entendem tratar-se de uma vida em comum”, pondera o advogado Marcos Diegues, do Instituto de Defesa do Consumidor (Idec).
Apesar do Idec ser uma associação de consumidores e das relações entre condômino e condomínio não serem pautadas pelo consumo, as reclamações que chegavam até a organização eram tantas que foi lançado um livro sobre o assunto, o Guia do Condomínio, publicado pelo Idec e pela Editora Globo. O Guia procura orientar todos os envolvidos sobre seus direitos e deveres nos condomínios. “A grande tendência nos condomínios é a de pessoas tentarem escapar de suas responsabilidades”, conta o advogado.

Para entender um pouco mais das responsabilidades de cada um, é fundamental conhecer as leis que regem os condomínios. Há uma hierarquia que começa na Constituição Federal, passa pelo Código Civil, pela Lei n. 4591 de 16 de dezembro de 1964 (a chamada Lei dos Condomínios, que dispõe sobre o condomínio em edificações e sobre as incorporações imobiliárias) e depois pela Convenção do Condomínio e pelo Regulamento Interno.
A Convenção deve ser aprovada por, no mínimo, 2/3 das frações ideais e ser registrada em cartório de imóveis. Ela regulamenta a administração e as relações entre os condôminos (como a forma de eleger o síndico, por exemplo). Já o Regulamento Interno é o conjunto de regras que define o que se pode ou não fazer dentro do condomínio. Dentro dessa hierarquia de leis, sempre deve ser respeitada a anterior: isto é, não se pode criar uma lei interna do condomínio que entre em conflito com uma lei maior.

Tantas normas não valerão de nada se não forem respeitadas. “Os condôminos têm que acatar as leis que eles próprios fizeram”, diz Sérgio Meira de Castro Neto, diretor da Vice-Presidência de Condomínios e Relações Trabalhistas do Secovi-SP. O princípio é simples: há normas que devem ser seguidas. Na prática, a realidade é um pouco diferente. Há condôminos que querem levar vantagem em tudo; outros, que se acham os donos do mundo, não respeitam nada e destratam vizinhos e funcionários; e ainda os acomodados, que não se sentem responsáveis por nada ao que diz respeito ao condomínio (afinal, pensam eles, para que existe o síndico?). São situações comuns nos condomínios, segundo muitos administradores, moradores que alegam que seus carros foram roubados ou amassados na garagem, quando o fato aconteceu na rua, apenas para tentar se ressarcir do prejuízo às custas do prédio. “Uma das responsabilidades principais do condômino é participar, efetivamente, das decisões do prédio, indo às assembléias, que é o local adequado para se tratar dos assuntos da comunidade. Só assim as decisões tomadas estarão representando o pensamento da maioria”, orienta o diretor do Secovi-SP.

A rotina dos prédios mostra exatamente o contrário: por desinteresse ou vergonha, pouquíssimos condôminos têm o hábito de freqüentar as assembléias. As decisões são tomadas por uma minoria e, depois, justamente os que nunca foram a uma reunião criticam o que está sendo feito. Uma vez por ano é obrigatória a realização da Assembléia Geral Ordinária (AGO), que tem como principal fim a prestação de contas e a aprovação da verba para o próximo exercício, assim como a eleição do síndico, subsíndico e do Conselho. Na AGO, os inquilinos têm direito a voto, sem necessidade de procuração. Já a Assembléia Geral Extraordinária (AGE) pode ser convocada quando houver necessidade, pelo síndico ou por 1/4 dos moradores. “Se você, como condômino, acha que o condomínio precisa de uma reunião, solicite-a ao síndico ou diretamente à administradora de seu prédio”, salienta Geraldo Bernardes Silva Filho, também diretor da Vice-Presidência de Condomínios do Secovi-SP.

 

Quando o condomínio responde

Se os condôminos têm suas responsabilidades - começando por respeitar as leis e participar das decisões do prédio -, também o condomínio como pessoa jurídica responde por muita coisa. “Se um funcionário do condomínio causar dano a alguém, estando no exercício de sua função, então o condomínio responderá pelos seus atos”, explica Benjamin Souza da Cunha, vice-presidente de Condomínios e Relações Trabalhistas do Secovi-SP. Por exemplo, se um funcionário, que não é manobrista nem garagista do condomínio, bater um carro na garagem, quem responderá pelo acidente será o empregado como pessoa física. Já o condomínio e o síndico serão responsabilizados por atos que deixaram de ser praticados pelo síndico ou pelo corpo diretivo. “Se houver um incêndio no prédio ou em algum apartamento e os extintores não funcionarem por não estarem com a recarga em dia, o condomínio responderá em primeiro lugar, com direito retroativo do síndico, pois essa era uma responsabilidade dele”, completa Benjamin.

Ainda tomando como exemplo os extintores de incêndio, muitos prédios, na ânsia de economizar, acabam recarregando os extintores em empresas de qualidade duvidosa. Resultado: na hora do fogo, os extintores não funcionam. “O síndico deve contratar para a manutenção preventiva, empresas que tenham responsabilidade, que dão nota fiscal e recolham INSS e ISS. O problema é que muitas vezes o síndico só pensa em cortar despesas e se esquece da responsabilidade civil”, conta Antonio Conde, diretor da Vice-Presidência de Condomínios do Secovi-SP.

Outra situação diz respeito a prédios comerciais: se o prédio não estiver regularizado junto ao Contru, em relação a questões de segurança, pára-raios ou parte elétrica e, por isso, uma empresa não conseguir sua licença de funcionamento, o condomínio responderá pelo prejuízo do mesmo.

Uma questão bastante polêmica diz respeito a roubos de carros em garagens. Se houver manobrista ou garagista, o condomínio será responsável em caso de furto. Mas, se só houver porteiro (cuja função é o controle de acesso de pessoas), então o condomínio não será cobrado. “Hoje, a maioria dos prédios tem controle remoto de acesso às garagens, que fica dentro do próprio carro. O condomínio não tem a obrigação de controlar a garagem, portanto as decisões têm sido favoráveis a ele”, pondera Benjamin Souza da Cunha, vice-presidente do Secovi-SP. A conclusão é a mesma no caso de furtos de toca-fitas ou outros bens de dentro do carro. “Evidentemente, se for pego alguém abrindo um carro, seja condômino ou não, ele responderá isoladamente pelo seu ato”, completa.

 

O novo código cilvil e o condomínio
 

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